오늘은 임대인이 주택임대차 보호법에 따라 임차인의 계약갱신청구권 사용을 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 사유에 대해 알아보도록 합니다.최근에는 전세금이 기존 계약의 전세금보다 낮아지는 역전세 현상이 이어지며 계약갱신청구권 사용을 둘러싼 임대인과 임차인 사이의 갈등은 이전보다 다소 줄어드는 양상을 보이고 있습니다.하지만 계약갱신청구권은 임차인에게 계약 갱신 여부를 결정할 수 있는 법적 권리이기 때문에 임대인이든 임차인이든 개념과 효과에 대해 정확히 알고 계시는 것이 중요하겠습니다.주택임대차보호법에 따라 임대인은 아래와 같은 9가지 사유에 해당할 때는 세입자의 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있습니다. 임차인이 2기 차임(월세)에 해당하는 금액에 이르도록 연체를 했을 경우주택임대차보호법에 따라 임차인이 2기 월세에 해당하는 금액을 연체했을 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.따라서 2기에 달하는 월세를 연체한 임차인의 경우에는 임대인이 그의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다.위의 2기 연체 금액이란 두 달 월세를 밀리는 경우가 아니라 두 달 치 월세에 해당하는 금액 을 말합니다.2. 임대인 본인이나 임대인이 직계존비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우임대차 계약기간이 종료된 뒤 임대인 본인이나 임대인의 직계존속(부모, 조부모 등), 직계비속(자녀, 손자녀 등)이 해당 주택에 들어와서 2년 이상 생활하려는 경우에는 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다. 단 거절하기 위해서는 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 임차인에게 실거주 사유로 인해 계약을 갱신할 수 없음을 통보해야 합니다.새 집주인의 실거주 역시 합법적인 거절 사유라는 취지의 대법원 판결이 나왔습니다.주택임대차보호법에는 매매계약을 통해 집주인이 달려졌을 경우 새로운 집주인의 실거주의 실거주가 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있는 사유인지에 대해서는 따로 규정되어 있지 않은데, 이 같은 논란이 대법원 판결을 통해 일단락되었습니다.【임대인을 계약 생신 요구 당시의 임대인만으로 제한해 해석하기 어렵고, 이전 집주인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간에는 실거주가 필요한 새 임대인에게 매각하는 것도 가능하다고 보아야 한다】며 임대인 지위를 물려받은 매수인이 실거주하려는 경우에도 계약 갱신을 거절할 수 있다는 게 대법원의 판단입니다.따라서 임차인이 먼저 기존 집주인에게 계약 갱신 청구를 한 상황이더라도 법에 따른 계약 갱신 거절 기한(계약 만료 6개월 전부터 2개월 전)이 지나지 않았다면 새로운 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다는 내용의 판결입니다. 3. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우임차인의 가짜 신분(이름, 주민번호 등)으로 임대차 계약을 맺은 경우, 그리고 주택을 계약서 상에 명시된 본래 용도가 아니라 불법 영업장 등으로 사용한 경우 가 해당됩니다.4. 임대인과 임차인이 서로 합의해 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우임대인이 임차인과 합의해 이사비 등 소정의 보상을 실제로 제공한 경우에는 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.5. 임차인이 임대인 동의 없이 임대차 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우임차인이 임대인 동의 없이 해당 주택을 전대 해 타인(전차인)이 사용하게 해 이익이 발생했다면 이 역시 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유가 됩니다.6. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우임차인이 주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의 없이 부단으로 증, 개축하거나 개조 혹은 고의로 파손한 경우가 해당됩니다. 또한 임차인의 중대한 과실로 발생한 화재로 인해 주택이 파손된 경우에도 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 7. 해당 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우말 그래로 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 사람이 거주할 수 없는 경우, 주거 기능을 상실한 경우를 뜻합니다.8. 다음과 같은 사유로 해당 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축해야 하는 경우임대차 계약을 체결할 당시부터 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거, 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지했고, 사전에 안내한 계획에 따라 철거나 재건축을 진행하는 경우가 해당됩니다. 주택이 노후, 훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우도 해당합니다.9. 그 밖의 임차인이 임차인으로서 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우임차인이 임대인의 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상 회복이 불가능할 정도로 인테리어를 한 경우가 이에 해당합니다. 이상, 계약갱신청구권 사용을 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 사유를 살펴보았습니다.임차인은 정당한 권리를, 임대인은 현명한 임대관리하시기에 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
